Patios de luces y bajantes: cómo renovarlos en una comunidad

El patio de luces es la parte del edificio que menos se ve y la que más problemas acumula. Por él bajan las aguas de cocinas y baños, pasan cables, se cuelgan máquinas de aire acondicionado y se tiende la ropa. Nadie lo mira desde la calle, así que el mantenimiento se va aplazando hasta que una bajante rota empieza a mojar la pared de un vecino.

En esta guía repasamos qué se puede arreglar en un patio de luces, por qué en la mayoría de comunidades de Dénia y Alicante no hace falta andamio y cómo plantear la obra para que la junta de propietarios la apruebe sin sorpresas.

Los problemas más habituales en un patio de luces

Casi todos los avisos que nos llegan de patios interiores tienen que ver con alguno de estos puntos:

• Bajantes con fugas. Muchos edificios de los años setenta y ochenta conservan bajantes de fibrocemento o de PVC antiguo, con uniones sueltas o tramos fisurados.
• Humedades y moho en las paredes, sobre todo en las caras que no ven el sol.
• Pintura desconchada y revestimiento suelto, que además de feo puede caer al suelo del patio o encima de los tendederos.
• Cables por todas partes: antenas, teléfono y fibra colgando sin grapar.
• Soportes de aire acondicionado oxidados y desagües de las máquinas que gotean sobre la pared.
• Palomas que anidan en repisas y huecos, con la suciedad que eso trae.

Bajantes: reparar un tramo o cambiar la columna entera

Cuando una bajante falla, la primera pregunta es si basta con cambiar el tramo dañado o conviene sustituir la columna completa. Para decidirlo miramos el material, la edad de la instalación y cuántos puntos dan problemas.

• Fuga puntual en una bajante de PVC en buen estado: se cambia el tramo o la unión afectada y se revisan las abrazaderas.
• Varias fugas o tubería muy envejecida: sale más a cuenta cambiar la columna entera por PVC sanitario o por tubería insonorizada, que además reduce el ruido del agua dentro de las viviendas.
• Bajantes de fibrocemento: pueden contener amianto. No se cortan ni se rompen sin más; su retirada la tiene que hacer una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo de Amianto (RERA), con su plan de trabajo aprobado. Lo indicamos en el presupuesto para que la comunidad lo sepa desde el principio.

Las bajantes de pluviales, las que recogen el agua de la cubierta, merecen una revisión aparte. Si están atascadas, en una tormenta de otoño el agua rebosa por las uniones y acaba dentro de los pisos. Es una de las causas de filtración que explicamos en la guía de reparación de goteras en tejados.

Por qué en un patio de luces no compensa el andamio

Montar un andamio en un patio interior es caro y engorroso. Las piezas hay que meterlas a mano por el portal o a través de una vivienda, el espacio es estrecho y la estructura tapa ventanas durante semanas. En muchos patios pequeños directamente no cabe.

Con trabajos verticales, los técnicos bajan desde la cubierta con cuerdas ancladas y se mueven por cada pared del patio. El equipo entra y sale en el día, las ventanas se pueden abrir y los vecinos siguen con su vida. Para la comunidad significa pagar menos en medios auxiliares y tener la obra acabada antes.

Qué se puede hacer en una sola intervención

Ya que el equipo está colgado en el patio, merece la pena resolver todo lo pendiente de una vez. Una renovación completa suele incluir:

1. Revisión y reparación o sustitución de bajantes.
2. Saneado de las zonas sueltas del revestimiento y reparación de fisuras.
3. Tratamiento antimoho en las paredes con humedad.
4. Pintura transpirable para exterior, en tonos claros que devuelvan más luz a los pisos bajos.
5. Orden del cableado con canaletas o grapas.
6. Revisión de los soportes de aire acondicionado y conducción de sus desagües.
7. Colocación de redes antipalomas si hay problemas con aves.

No todas las comunidades necesitan todo. Lo normal es hacer primero una visita, ordenar los problemas por urgencia y que la junta decida hasta dónde llegar.

Cómo se organiza la obra con los vecinos

El patio de luces es un elemento común, así que decide la junta de propietarios. Las obras de conservación necesarias para que el edificio esté en condiciones de seguridad y salubridad son obligatorias según la Ley de Propiedad Horizontal, y la comunidad no puede negarse a hacerlas. Las mejoras que van más allá, como cambiar el color o instalar elementos nuevos, sí se votan.

Para que la aprobación sea sencilla, ayuda llevar a la reunión:

• Un presupuesto desglosado por partidas (bajantes, pintura, cableado…), para poder aprobar unas y dejar otras para más adelante.
• Fotos del estado actual, porque muchos vecinos no han visto nunca el patio desde arriba.
• El plazo previsto y los días en que habrá técnicos trabajando.

Antes de empezar pedimos a los vecinos que recojan la ropa tendida y lo que tengan en las repisas, y avisamos con tiempo si hay que entrar en alguna vivienda para llegar a una bajante.

Cada cuánto conviene revisar el patio

Con una revisión cada dos o tres años y una mano de pintura cada ocho o diez, la mayoría de patios se mantienen sin grandes obras. En edificios cerca del mar, o en patios estrechos donde la humedad no se va, conviene acortar esos plazos. Si la comunidad ya tiene un plan de mantenimiento de fachadas, lo más práctico es meter el patio en las mismas revisiones.

Preguntas frecuentes sobre patios de luces y bajantes

¿Quién paga la reparación de una bajante?

Las bajantes generales del edificio son elementos comunes y su reparación la paga la comunidad. El ramal que va desde cada vivienda hasta la bajante suele ser privativo, así que una avería en ese tramo corre a cargo del propietario. Si hay dudas, los estatutos y el administrador de fincas lo aclaran.

¿Hace falta licencia para pintar el patio de luces?

Depende del ayuntamiento. En muchos municipios de la provincia de Alicante las obras de mantenimiento se tramitan con una declaración responsable o una comunicación previa, pero conviene confirmarlo antes de empezar. Al no montar andamio, tampoco hay que pedir ocupación de la vía pública.

¿Cuánto dura una renovación completa?

En el patio de un edificio de cinco o seis plantas, una renovación con bajantes, saneado y pintura suele llevar entre una y dos semanas, según el tiempo y el estado de las paredes.

Si tu comunidad está pensando en arreglar el patio de luces, podemos hacer una visita, revisar las bajantes y preparar un presupuesto por partidas sin compromiso en Dénia, la Marina Alta y toda la provincia de Alicante.